Платежи по ипотеке – аннуитетный и дифференцированный

Способы, график и порядок погашения ипотечного займа оговариваются между банком и клиентом ещё до момента подписания кредитного договора.

Погашать любой банковский кредит можно либо дифференцированными, либо аннуитетными (равными) ежемесячными платежами. Впрочем, большинство кредитных организаций самостоятельно решают дифференцированный или аннуитетный платежи по ипотеке будут использованы клиентом для погашения займа. В данной публикации мы рассмотрим, чем отличаются аннуитетный и дифференцированный платежи по ипотеке, чтобы, выбирая схему возврата займа, вы чётко понимали о чем идёт речь.

Потребительский кредит до 30 000 000 под залог недвижимости от 9,9% годовых

Аннуитетные платежи по ипотеке

При погашении ипотеки аннуитетными платежами клиент ежемесячно перечисляет банку фиксированную сумму денег, размер которой остаётся неизменным вплоть до последней выплаты по займу.

Для большей наглядности определим, какие выплаты будут при погашении ипотечного кредита Газпромбанка сроком на 10 лет по программе «Премиальный стандарт» со ставкой 10% годовых. Стоимость квартиры в нашем примере будет составлять 2 млн. рублей, первоначальный взнос – 10%.

Кредиты до 3 000 000 рублей от 12% годовыхПодробнее

Формулу для вычисления аннуитетного платежа мы уже рассматривали в предыдущих публикациях — вы можете увидеть её в статье «Расчёт по кредиту».

После проведённых вычислений (для экономии времени можно воспользоваться кредитным калькулятором на сайте банка) мы определили, что без учёта дополнительных расходов (страховки) размер ежемесячного платежа по ипотеке составит почти 23,79 тыс. рублей. Сумма переплаты по кредиту (проценты) превысит 1,05 млн рублей.

Следует знать, что при данной схеме выплаты долга в первые годы клиент практически не погашает «тело» кредита, выплачивая банку лишь проценты по займу. Сумма процентов постепенно снижается – от 15 тыс. рублей в первом месяце возврата ипотеки до 197 рублей в конце срока кредитования. Следовательно, если прошло больше половины срока кредита для клиента уже гораздо меньше смысла в досрочном погашении ссуды с точки зрения уменьшения общей переплаты.

Дифференцированные платежи по ипотеке

Использование дифференцированных (классических) платежей предусматривает ежемесячное погашение равной доли «тела» кредита и суммы процентов за его использование. Так как проценты начисляются ежедневно на сумму непогашенной клиентом задолженности (величина которой уменьшается с каждым месяцем) размер платежей по ипотеке постепенно снижается.

Для сравнения мы онлайн-калькулятором банка рассчитаем переплату по кредиту и размер ежемесячных взносов на тех же условиях, что и аннуитетные платежи по ипотеке в предыдущем примере.

В случае погашения займа дифференцированными платежами сумма ежемесячного взноса будет постепенно снижаться от 30,16 тыс. руб. до 15,12 тыс. рублей, а переплата по кредиту составит почти 907,77 тыс. рублей. Ежемесячно клиент будет возвращать ровно 15 тысяч основного долга – остальная часть платежа направляется на погашение процентов.

Преимущества и недостатки классической схемы погашения ипотеки

Отметим, что переплата по займу при погашении равными платежами всегда выше, чем при использовании дифференцированных выплат. Однако использовать данное преимущество дифференцированных платежей по ипотеке имеет смысл лишь клиентам с соответствующим уровнем доходов — первые годы размер выплат по кредиту будет существенно выше, чем при «аннуитетном» погашении.

Кроме того, дифференцированные платежи по ипотеке выгодны также клиентам, рассчитывающим в будущем уменьшить переплату по кредиту посредством досрочного его погашения либо рефинансирования займа.

Главным недостатком ипотечных займов с классической схемой погашения долга считается их ограниченный выбор. Самостоятельный выбор клиенту позволяют сделать лишь редкие финучреждения (например, Газпромбанк, Кредит Урал Банк, Почтобанк, Запсибкомбанк) а лидеры рынка – СБ РФ и ВТБ – ущемляют заёмщиков в данном вопросе.

Дата размещения: 06.05.2019

Лучшие потребительские кредиты

Кредит Проверено временем Промсвязьбанк

983 Одобрено: 688 Кредит Проверено временем Промсвязьбанк
До 7 лет
Лимит: до 3 000 000 руб.
Ставка: от 11,9%
Период: до 84 мес.
Решение: от 2 мин.
Лицензия ЦБ РФ: № 3251
Получить на сайт банка

Кредит наличными Локо-Банк

183 Одобрено: 128 Кредит наличными Локо-Банк
До 7 лет
Лимит: до 3 000 000 руб.
Ставка: от 13,9%
Период: до 84 мес.
Решение: от 15 мин.
Лицензия ЦБ РФ: №2707
Получить на сайт банка

Кредит наличными без залога Тинькофф Банк

236 Одобрено: 165 Кредит наличными без залога Тинькофф Банк
Лимит: до 2 000 000 руб.
Ставка: от 12%
Период: до 36 мес.
Решение: от 5 мин.
Лицензия ЦБ РФ: № 2673
Получить на сайт банка